Procesy sądowe zamiast galerii

- To jest jedyna taka blokada zastosowana w Polsce przez urzędników i niezrozumiała dla mnie - mówi Andrzej Bronowicki.

Plac przy ulicy Łokietka (fot. Bolec.Info)

Dotarliśmy do prezesa zarządu Spectrum Galerie Spółka z.o.o inwestora, który chciał zbudować galerię na placu przy ulicy Łokietka w Bolesławcu.

Prezentujemy ekskluzywny wywiad z Andrzejem Bronowickim, współwłaścicielem i prezesem zarządu spółki, Spectrum Galerie Spółka z.o.o z siedzibą we Wrocławiu. Mamy nadzieję, że władze Bolesławca odniosą się do tego wywiadu.
 

Kazimierz Marczewski - Bolec.Info: Proszę po kolei wyjaśnić czytelnikom Bolec.Info, dlaczego do tej pory plac kupiony przez Pana za ogromne pieniądze przy ul. Łokietka w Bolesławcu nie został przez Państwa zabudowany?

Andrzej Bronowicki: To długa historia mająca już ponad 10 lat. Powiem krótko, kiedy my byliśmy  gotowi do budowy galerii handlowej o powierzchni użytkowej, około 30 000 metrów kwadratowych, zostaliśmy zblokowani przez władze miejskie Bolesławca. Oni pozwali nas do sądu, żeby odebrać nam kupioną przez nas nieruchomość.

Głównym powodem oddania przez nich sprawy do sądu, było to, że nie chcieli budować galerii. Chcieli realizować koncepcję Jana Cołokidziego i Henryka Guzika, która była i jest niezgodna z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowanie przestrzennego.

Może po kolei, za jaką kwotę kupił pan ten plac od Jana Cołokidziego i Henryka Guzika, a za ile oni kupili od miasta?

Zapłaciliśmy Cołokidziemu i Guzikowi 12.5 mln złotych netto. Ci panowie wygrali przetarg ogłoszony przez miasto za około 4 mln. Z tego co wiem, przy podpisywaniu umowy sprzedaży przez miasto  zapłacili ponad 1 mln, resztę wpłat mieli dokonywać później, w formie opłaty za użytkowanie wieczyste, ile w końcu wpłacili - nie wiem.

Co to za biznes, kupił pan działkę za 12,5 mln złotych i nie wybudował pan nic? Dlaczego? Co się stało?

Przed zakupem placu na Łokietka, spotkałem się z władzami miasta, na tym spotkaniu byli między innymi: Piotr Roman, Jerzy Zieliński, Jan Kisiliczyk, Jan Cołokidzi i Henryk Guzik. Wszyscy zapewniali mnie, że nie będą robić przeszkód, kiedy będziemy budować dużą galerię według naszego projektu.

No to trzeba było budować, skoro akceptowano ten projekt?

Nie do końca. Jak dowiedzieli się, za ile kupiłem działkę od Cołokidziego i Guzika, nagle zmienili zdanie. Wówczas drobny problem zmiany zapisu w umowie o użytkowanie wieczyste, dyskutowany przed zakupem, po zakupie urósł do problemu i zablokował proces inwestycyjny do dzisiaj. Aneks do umowy "zawisł" jak dotąd nierozwiązany. Wystarczyło go tylko podpisać.

Problem polegał na zapisie w umowie o użytkowaniu wieczystym i nie podpisaniu aneksu prostującego błędny zapis w tej umowie. Nie mając podpisanego aneksu, nie mogliśmy uzyskać, ani finansowania, kredytu z banku, ani rozpocząć projektowania. Równolegle gmina wystąpiła do sądu o odebranie nam tej działki.

Nie rozumiem, proszę o więcej szczegółów.

Nie mogłem budować galerii, ponieważ w umowie o użytkowanie wieczyste zawarty jest zapis, niezgodny z prawem, który nakazuje realizować inwestycję zgodnie z koncepcją, która wygrała przetarg, a nie z miejscowym prawem, którym jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego w Bolesławcu.

Realizacja koncepcji Jana Cołokidziego i Henryka Guzika, która jak mówiłem wcześniej, była przedmiotem wcześniejszego wygranego przetargu, była niezgodna z planem przestrzennego zagospodarowania i jest niezgodna do dzisiaj, co udowodniliśmy w sądzie.

Jej niezgodność dotyczyła pięciu punktów projektowanego obiektu. Dodam, że wystarczy tylko jedna niezgodność, aby nie dostać pozwolenia na budowę, a co dopiero pięć przekroczeń!

O ten drobny zapis w umowie, który jest naturalnym elementem dla przestrzegania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, toczy się do dzisiaj spór i nie wiadomo dlaczego.

Jaki był wyrok Sądu Okręgowego w Jeleniej Górze?

W procesie w Sądzie Okręgowym pierwszej instancji w Jeleniej Górze zapadł wyrok, który był na naszą korzyść, osiągnęliśmy pełny sukces, udowodniając słuszność naszych racji i konieczność zmiany zapisu w umowie o użytkowaniu wieczystym.

No trzeba było dokonać zmian w akcie notarialnym i rozpocząć proces inwestycyjny.

Nie można było, bo po naszej wygranej w sądzie pierwszej instancji Gmina Miejska Bolesławiec odwołała się do Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu. Naszym zdaniem odwołanie się do Sądu Apelacyjnego było ucieczką gminy przed możliwym odszkodowaniem, jakiego spółka mogłaby zażądać za blokowanie i opóźnianie inwestycji. Przecież proces w sądzie pierwszej instancji w Jeleniej Górze toczył się przez osiem lat.

Gmina miała prawo się odwołać. Jaki był wyrok Sądu Apelacyjnego?

Sąd Apelacyjny we Wrocławiu unieważnił podstawę prawną wydania wyroku przez Sąd Okręgowy pierwszej instancji, ale stwierdził słuszność tego wyroku. Po takim orzeczeniu Sądu Apelacyjnego zostaliśmy w punkcie wyjścia. W uzasadnieniu Sąd Apelacyjny zasugerował, że po tylu latach sporu powinniśmy się w końcu dogadać.

Dlaczego nie skorzystaliście z sugestii sądu i nie dogadaliście się?

Ja chciałem, oni nie. Ja tego nie mogę zrozumieć. Wszystkie koszty z tym związane pokryłaby spółka. Zresztą na tamtą chwilę skrajnie niskie ok. 1000 zł. Proces i kancelarie prawne kosztowały grubo ponad 200 000 zł.

Proponowaliśmy zapis zmieniający jeden paragraf w umowie o użytkowanie wieczyste, który załatwiłby całą sprawę jednym pociągnięciem. Obecnie zapis brzmi „inwestycja ma być realizowana zgodnie z koncepcją, która wygrała przetarg” a powinno być „inwestycja ma być realizowana zgodnie z obowiązującym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Bolesławiec”.

Drobna i jakże istotna zmiana. Zmiana tego zapisu pozwoliłaby na uzyskanie finansowania nowej inwestycji z banku. Jeżeli nie mamy takiego zapisu, to żaden bank nie da nam kredytu na finansowanie inwestycji ze względu na fakt niezgodności w umowie z prawem miejscowym i co oznacza brak podstaw prawnych do władania nieruchomością do celów inwestycyjnych.

Proszę to wyjaśnić szczegółowo.

To sytuacja patowa pod względem projektowania nowego obiektu. Nie możemy projektować czegoś co stoi w sprzeczności z prawem miejscowym. Z drugiej strony, jeżeli zrobiłbym tak, jak chciała Gmina, to bez problemu zabraliby mi działkę pod pretekstem budowy obiektu niezgodnego z prawem, z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Co miałem wybrać? Lepiej nic nie robić?

Szkoda, chciałem wybudować pod względem architektonicznym i społecznym galerię, która wywindowałoby Bolesławiec na inny poziom. Inwestycję przygotowywałem z gigantem międzynarodowym pod względem komercjalizacji i projektowania obiektów handlowych na świecie- firmą Cushman & Wakefield.

Dziś mamy w sąsiedztwie naszej działki jakąś namiastkę mini galerii z dworcem PKS-u. U nas miał być dworzec z restauracją i peronami krytymi, które jedna z firm bolesławieckich miała od nas wynająć.

Szukam przyczyn tej blokady, może przy okazji tej inwestycji władze chciały dodatkowych pieniędzy na rzecz gminy na budowę infrastruktury za podpisanie tego aneksu?

Proponowałem dofinansowanie dodatkowych gminnych inwestycji w wysokości 1 mln złotych.

I co, nie chcieli?

Sekretarz Jerzy Zieliński moją propozycję zignorował i zażądał na gminne inwestycje 9 mln. Nie było mnie na to stać, bo ja nie mam pieniędzy z podatków, ja muszę je zarobić.

Czy w innych miastach też blokowano podobne inwestycje?

To jest jedyna taka blokada zastosowana w Polsce przez urzędników i niezrozumiała dla mnie.

W kraju było 12 podobnych przypadków toczących się w tym okresie, zawsze jednak uzyskano konsensus. O tym pisała wtedy gazeta Rzeczpospolita.

Jeszcze raz przypomnę, że Cołokidzi i Guzik przed sprzedażą zapewniali mnie o słuszności mojego projektu i możliwości zrealizowania go dla mieszkańców Bolesławca.

Niech pan mi powie szczerze, dlaczego miasto według pana blokowało proces inwestycyjny w Bolesławcu?

Nie wiem, naprawdę nie wiem. Proszę to pytanie zadać prezydentowi Piotrowi Romanowi i Radzie Miasta.

Proszę pana, trzeba było zmienić zapis w akcie notarialnym dotyczącego budowy galerii przed zakupem działki. Dlaczego wtedy pan tego nie zrobił?

To był mój błąd, że nie zmieniliśmy zapisu przy zakupie placu, ale wszyscy zapewniali mnie, że nie będzie z tym problemu, uwierzyłem urzędnikom.

Zamiast inwestować spędzał pan czas na pisaniu pozwów do sądu? Ale nie płacił pan miastu za użytkowanie wieczyste.

Faktycznie nie płaciłem za użytkowanie wieczyste, ponieważ nie mogłem wykonywać użytkowania wieczystego zgodnie z przeznaczeniem. Występowaliśmy do sądu o wydanie orzeczenia czy na podstawie przepisów, które definiują jak należy rozumieć korzystanie z użytkowania wieczystego z nieruchomości, można za użytkowanie nie płacić. Trzy razy wygraliśmy procesy o niepłacenie opłat z tytułu użytkowania wieczystego, wykazując słuszność naszej interpretacji przepisów.

Czy proponował pan miastu inne rozwiązania?

Wszystkie nasze nowe propozycje budowy mniejszej inwestycji, tylko 7 000 metrów kwadratowych, nie spotykały się z akceptacją i chęcią zmiany umowy, której treść wysyłaliśmy kilkukrotnie do Gminy.

Obcięcie metrażu z pierwotnie planowanych 30 000 tysięcy metrów kwadratowych było spowodowane także ówczesnym problemem z pozyskaniem sieciowych najemców, którzy widząc co się dzieje w Bolesławcu, zaczęli się wycofywać się z naszej inwestycji i w ogóle zaprzestawali w tamtym czasie ekspansji w miastach poniżej 50 tys. mieszkańców.

Nasze kolejne propozycje nie znajdowały akceptacji sztabu prezydenta. W dalszym ciągu nie uzyskaliśmy zgody na aneks do umowy o użytkowanie wieczyste.

Ile wynosi dług pańskiej firmy wobec miasta?

Około miliona złotych.

Ile pan do tej pory stracił na tej transakcji?

12,5 mln zakup działki + 11 mln to koszty, straty przez dziesięć lat na kapitale, który nie pracuje, głównie odsetki!

I co teraz? Pana spółce grozi upadłość?

Mam nadzieję, że nie. Sąd Rejonowy Wydział Gospodarczy otworzył postępowanie układowe dotyczące mojej firmy. Liczymy na to, że wierzyciele zgodzą się na redukcję 40% naszych długów.

Czyli miasto po zawarciu tego układu dostanie 600 tys. zł?

Tak, po zawarciu układu jestem zobowiązany do zapłaty tej kwoty.

A jak wierzyciele nie zgodzą się na układ?

To będzie upadłość i wtedy miasto nic nie dostanie, a syndyk przejmie cały majątek. Kolejne lata spisane na straty.

Ma pan nadzieję, że wierzyciele zgodzą się na układ?

Tak, bo to leży w ich interesie.

Załóżmy, że układ zostanie podpisany, co dalej z placem przy Łokietka w Bolesławcu, będzie pan inwestował?

Tak jak mówiłem, miastu zapłacę należne z układu 600 tys. złotych. Na placu Łokietka wybuduję obiekt, który będzie spełniał obecne potrzeby Bolesławca. Myślę, że budowa kolejnej galerii w tym miejscu już nie ma sensu.

Miejmy nadzieję, że już wkrótce plac na Łokietka w Bolesławcu przestanie straszyć.

Też mam taką nadzieję, że w końcu nastanie wiosna w tym temacie.

Dziękuję za rozmowę.

Dziękuję.